摘要：当前，我国产业园区已经进入存量运营时代，产业园区建设与发展亟需更专业的资源、团队投入，实现产业园区的转型升级，推进产业园区产业集聚。本文通过研究第三方运营的内涵、优缺点、特点分析产业园区第三方运营模式。
关键词：产业园区、第三方运营、招商
一、我国产业园区运营模式概况
当前，我国产业园区运营的主流模式是政府直接介入经济活动，运用各种优惠政策来进行招商、运营，即通过行政资源换取经济资源的运作模式。大多以“管委会模式”进行运作，地方政府在园区设立管委会，行使经济管理与一定的行政职能，并代表政府全权负责产业园区的招商运营工作。
二、产业园区第三方运营的内涵
（一）产业园区第三方运营的含义
产业园区第三方运营是指产业园区全权委托给第三方，对园区开发、园区定位、产业选择、招商引资、基础设施建设等方面进行规划、管理、运营的产业园区运营模式。
（二）产业园区第三方运营的特点
1、专业性强。相较于政府，第三方运营机构对产业有深入理解与判断，拥有专业强大的招商团队和产业园区运作体系，在重大项目、科研机构和高层次人才项目的招引，产业园区运营中更具优势。
2、经验丰富。第三方运营机构依托多年的实操经验，能够迅速提升园区的营商环境与整体形象，使产业园区留得住人才、留得住项目。
3、成本相对较低。将产业园区运营委托给第三方运营商只需一次性支付一笔费用，由第三方运营商直接带成熟团队进驻，免去了产业园区自建团队和培养人才的时间精力成本。
三、产业园区第三方运营模式研究
（一）重资产运营模式
1、模式内涵
重资产运营模式主要是指产业地产开发商模式，开发者在获取土地后，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式。
2、优缺点
重资产运营的优点一是由于前期资本和技术投入大、门槛高，运营模式不易被效仿，易形成行业竞争优势，产生规模效应。二是具有多种盈利方式，首先是物业出售，即出售产业物业获取利润；其次是物业出租，即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益；再次是提供服务，即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。而重资产运营的缺点一是占用大量的资金，机会成本的耗费较大。二是以较大的资金投入，获得较少的利润回报，利润率较低。三是后续投入大，不断发生更新、维护的相关费用。
3、适用园区
城市产业综合体、产业新城、特色小镇、总部基地等。
4、代表运营商及案例
传统产业地产商持续发力全国产业布局，华夏幸福、联东U谷等拥有较为成熟的商业模式和多年深耕的品牌影响力，但也面临着重资产化、运营模式等的问题。
（1）华夏幸福——固安产业新城
华夏幸福充分发挥产业平台的优势，在产业新城开发与运营中整合各方产业资源，对接地方政府，为政府提供产业规划、服务与资源导入方面的服务，成功把短期的一次性房地产开发转变成长期且可持续的园区运营。华夏幸福产业园区业务包括产业新城和产业小镇，是华夏幸福的核心业务和竞争优势。
在固安产业新城的开发中，华夏幸福采用了PPP市场化运作，模式接受合作区域地方政府委托，与其签订长期性的合作开发协议，为园区提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类综合解决方案。这种为园区提供综合解决方案与政府的角色进行了对接，同时针对客户企业也有相应的产业发展服务，包括公司在委托园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等。主要盈利模式：一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费后期获得的收益；二是园区招商引资返还收入；三是园区配套地产开发收入；四是园区土地升值收益。
（2）联东集团——U谷模式
联东U谷主要布局在京津冀、长三角和环渤海三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、工业园区，依托原有区域布局打造产业综合体或总部基地，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”。联东集团