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在房地产开发成本高企、融资环境收紧、行业利润下滑的背景之下，房地产行业正在寻求从“土地红利”时代向“管理红利”时代的转型。房地产代建以其轻资产、高盈利、抗周期的优势，成为众多房企探索新模式的重要选项，但其中也蕴含一些风险和挑战。
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■城市与区域治理研究院苏志勇
年以来，房地产行业正在经历一场史无前例的行业生态大变革。
随着土地成本高企、融资环境收紧，传统房地产企业利润率急剧下滑，过往高负债、高杠杆、高周转的“三高模式”难以为继，房地产行业正在寻求从“土地红利”时代向“管理红利”时代的转型。面对行业严峻形势，年底中央经济工作会议首次针对房地产提出“探索新的发展模式”。年全国两会、国务院金融委专题会议亦将房地产“新的发展模式”作为关键词。在此背景下，房地产代建作为典型的轻资产运营模式，成为众多房企探索新模式的重要战略选项。而在代建领域浸淫多年的绿城管理、中原建业等房企，则以自身实践探索出一条轻资产运营之路。
本文试图通过梳理代建行业的政策演进、发展现状，分析房地产代建运营模式，探索代建行业未来市场空间及发展趋势。
一、房地产代建的政策演进
（一）代建制的演进
我国最初的代建制起源于政府层面的投资项目。最早出现在厦门，年开始厦门将非经营性政府投资项目通过直接委托或招标方式，交给市场上具有专业能力的代建单位进行项目建设和管理。年厦门市出台了《厦门市市级财政性投资融资社会事业建设项目代建管理试行办法》,明确在土建投资万元以上的公益性项目实施代建制。在此期间，重庆、贵州、宁波、上海、北京等省市也相继出台政府投资项目代建制相关政策。
年7月《国务院关于投资体制改革的决定》出台，首次对代建制做了定义：“对非经营性政府投资项目加快推行“代建制””，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交使用单位。国务院的这一文件明确提出了代建制的管理模式，为代建行业发展起到了巨大的推动作用。随后几年，各部委分别从工程项目管理、财政财务管理、税收管理等方面逐步完善各项配套政策，地方政府也在市政工程项目中加速代建制试水。
年《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》出台，成为代建行业发展的助推器。根据文件精神，通过引入民间资本、鼓励政府与社会资本合作，投资项目的资金来源被进一步拓宽；通过简政放权，企业在投资项目中的主体地位进一步明确。代建行业由此进入加速发展的快车道。
（二）房地产代建的形成
房地产代建模式起源于美国，是由拥有土地的委托方发起，拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利。我国的房地产代建则是伴随政府代建制度变革以及房地产市场化推进，逐步从代建行业中分离出来的，并由狭义的建筑环节代建向广义的产业链服务代建转变。
按照代建的类型划分，普遍将代建分为政府代建、商业代建和资本代建三类。政府代建，即代建方与政府相关部门合作，采用邀请、公开、指定等方式进行招标，代建方对代建项目进行全过程管理，建成后交付给使用单位。商业代建，即与土地确权的房地产项目对接，由委托方提供土地并承担全部或主要的投资，代建方根据项目方需要向项目输出品牌，派驻专业的开发团队，承担开发任务。资本代建，即与缺乏资金实力的中小开发商或各类房地产投资的金融机构对接，代建方提供部分资金支持，为其投资项目提供全过程开发管理服务。
我国的房地产代建源起于政府代建，主要承担由政府主导的大型公建和各类保障房项目。企业之间的商业代建发展较晚，究其原因主要是我国房地产开发采取的是“香港模式”，即从拿地到规划设计再到开发销售和物业管理，均由一家开发企业独立完成，属于典型的重资产模式。但是随着市场成熟和规模扩大、行业集中度提升，资产端与开发端分离以及专业化分工成为必然。特别是年以来房地产调控不断升级，房地产行业从原本的高杠杆、高负债、高周转开发模式，向“管理+运营”的精细化管理模式转型。拥有大量土地储备而开发能力不足的企业开始放弃自主开发模式，商业代建应运而生。一些资金链断裂的房企出现债务违约，资产管理公司、信托机构或基金公司介入资产处置，与代建公司对接，衍生出资本代建模式。
以“代建第一股”绿城的发展脉络为例，年绿城在杭州成立绿城房产建设管理有限公司，开始向合作伙伴提供品牌输出与建设管理服务；年绿城中国整合绿城鼎益、绿城时代等平台，成立绿城管理集团，成为绿城品牌和代建管理模式的输出主体。绿城依靠自身在浙江省内尤其是杭州市的良好政府关系和优质的品牌效应，从参与杭州城中村旧改和安置房项目入手开展代建业务，目前其代建业务已经涵盖政府代建、商业代建和资本代建，将业务触角进一步延伸至咨询服务、设计业务、金融业务等领域，并率先提出“代建4.0体系”，已经探索出一条独特的轻资产运营之路。
二、房地产代建行业现状及市场空间
目前除了绿城管理外，早期涉足代建领域的还有滨江、中原建业、蓝绿双城、华润、中海、招商、保利、万科、金地等房企，年以来，又有碧桂园、世茂、龙湖、旭辉、建发、朗诗、中交、华远等一大批龙头房企加入战团，截至目前Top20房企绝大部分已经入局代建业务，房地产代建正由“蓝海”变身“红海”。碧桂园为代建业务专门成立了全资子公司碧桂园建设管理；华润则成立代建集团，除了做代建之外还做代运营，与商管板块形成协同；世茂管理为应对快速增长和多元化发展的代建需求，提出“3+9”核心业务模式，即三大商业合作模式和九大业务服务模块。
此前代建业务在龙头房企眼中是不折不扣的鸡肋，如今何以成为各路房企争抢的香饽饽？这里的市场空间到底有多大？与传统开发模式相比，代建业务具有轻资产、高盈利、抗周期性等特点，在行业压降杠杆、转型“管理红利”趋势下，不仅可以抵御风险增厚利润，而且可以通过轻资产模式实现品牌扩张和品牌价值的最大化；对于生存承压、开发能力较弱的中小房企而言，寻求与品牌房企的合作则是生存之道；对于托底拿地却缺乏开发能力的城投公司同样需要品牌房企的支持以实现“共赢”。
据中指院数据，~年中国房地产代建市场年新签合约项目数量及建筑面积年复合增速均超24%。考虑到中小型房企及金融机构、安置房、闲置地块等对代建服务的潜在需求，中国房地产代建潜在市场面积将由年的6.8亿平方米增至年的9.1亿平方米，其中商业代建市场规模将由年的3.5亿平方米增至6.2亿平方米。
（一）保障房和城市更新成代建重要支撑
政府代建是最早起步的代建类型，政策相对完善，盈利模式也比较清晰。随着政府投资力度的加大，政府代建项目逐年增长。据中指院数据，年政府代建新签约建筑面积达到万平方米，预测年政府代建新签约建筑面积有望达到万平方米。根据“十四五”规划纲要和“十四五”公共服务规划，未来5年乃至更长时间，大力推进保障性租赁住房建设和加快城市更新将是房地产市场两大重要抓手，也将成为政府代建业务的重要支撑。
十四五”期间，40个重点城市计划筹集保障性租赁住房万套（间）。按照每套面积60平方米计算，建安工程投入将超过1.3万亿元。按照代建业务渗透率30%计算，其市场空间有望超过亿元。城市更新方面，“十四五”期末将力争基本完成年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务，涉及老旧小区21.9万个，总建筑面积超过40亿平方米，该项业务也将为房地产代建带来上千亿元的市场空间。
（二）商业代建市场空间广阔
商业代建主要是中小房企代建业务，代建方主导项目的设计、建造、管理、销售，项目包括住宅、办公楼、商业综合体等。机构测算年商业代建新签约建面达到万平方米。年百强房企市场份额占比不足50%，大量中小房企手握土地但开发能力或产品溢价能力不足，如有品牌代建企业合作，通过品牌溢价和咨询服务等获得项目产品溢价，将助力提升产品品质和产品价值。另外，去年以来在集中供地中一些城投公司出手托底拿地，这些城投公司大多不具备住房开发能力，这也将为代建企业创造市场机会。
（三）资本代建迎来发展机遇
年以来，房企信用风险事件频发，暴雷房企的资产处置成为“拆弹”行动的关键。目前国家几大资产管理公司和一些信托等金融机构已经介入出险房企的资产处置。在资产和债务重组过程中，代建企业可顺势将自身专业优势与金融机构的资金优势相结合，实现“前端风险控制、后端开发价值变现”的双赢。
此外，随着RIETs试点的推进，以保障性租赁住房为标的的REITs产品将陆续面世，资产端与开发端的分离，将为房地产资本代建打开新的市场空间。
三、房地产代建的风险与防范
房地产代建作为典型的轻资产运营模式，既不占用资金，又坐拥广阔市场，看起来是个稳赚不赔的买卖，但其中也蕴含一定风险，对房企的项目甄别能力、成本控制能力、质量管控能力、品牌管理能力等有着相当高的要求。
首先，房地产代建渗透率低，市场容量有限。理论上房地产代建有着上万亿元的市场空间，但目前总体渗透率只有10%左右，相较于房地产开发动辄一家公司就几千亿的规模而言，显然池子太小，对于一些“小而美”的公司比较适合，作为龙头房企主营业务转型方向则显得市场太小，只能作为一道“开胃小菜”，不可期望过高。一些房企为了获取更大市场和更丰厚的利润，采取股权式代建，例如万科采取的“小股操盘”模式，这类代建实际上背离了真正意义上的轻资产模式，随着股权比例的提升，风险也在逐步加大。再如金地代建，通过成立金融平台为项目公司提供资金支持，实际上也是把项目风险与自身的平台绑在了一起。
其次，存在政府或委托方干预风险。政府干预方面，例如政府规划调整带来的设计、工程调整风险。所以代建方在选择代建项目时须对土地状况、规划条件等做充分了解，签约前提前做好风险防范。委托方干预方面，项目运营过程中很可能出现委托方与代建方在开发理念等方面不一致，或者在原材料质量和采购渠道等方面的分歧，都可能对工程进度、工程质量造成影响，进而影响代建方的品牌形象。
第三，要高度防范合同履约风险。商业代建委托方多为中小企业，委托方是否具备足够的资金实力是首要考虑的因素。一旦项目未达到盈利预期，或者委托方中途抽调资金、资金链断裂，导致项目停工、拖欠工程款等，不仅给代建方造成经济损失，品牌形象也会严重受损。
综上所述，房地产代建是风险时代房企轻资产运营的一条全新赛道，既有着轻资产、高盈利、抗周期的优势，也存在一定风险和局限，对代建企业有着很高的要求。本期着重从政策和市场层面对代建行业做了一些简单梳理，下一期将重点从企业运作层面对代建运作模式加以分析。
排版：陶汝杰
审读：戴士潮
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原标题：《风险时代轻资产运营的新出路——房地产代建行业动态指南（上）丨智库》