驻店广州黄埔区的经纪人杨杰（化名），又忙了起来。上周六（12月3日），保利在黄埔科学城的新楼盘“保利锦上”开盘，推出了“低首付、收楼后再月供”的优惠，吸引不少购房人，开盘当日小户型就卖出56套。
“28万就能定下黄埔科学城一个三居，收楼后再月供。”据他介绍，这段时间是他今年难得的忙碌时光。
前段时间，为了卖房，杨杰经常一早坐大巴前往60公里外的南沙区，在地铁飞沙角站附近的新楼盘“保利时光印象”异常火爆，看房的人不少，“坐大巴屁股都坐痛了。”
11月26日，保利时光印象开盘首推的两栋楼，68平小户型不到2天便售罄。
首付分期、收楼后再月供，广州这两个“卷王”楼盘只是保利冲刺业绩的缩影。自9月起，保利多个楼盘先后推出类似“福利”吸引购房人，提前锁定业绩。
多个业内人士认为，保利这种新的营销方式既是企业资金实力的体现，也是对相关部门“保交楼”的响应，随着民营企业在这一轮调整中趋向谨慎保守，国央企的优势更加凸显，未来市场集中度将进一步提升。
首付分期、推迟办理房贷
保利“卷起来了”
南沙保利时光印象项目位于南沙较为成熟的金洲商圈，据当地中介介绍，此次推出的户型中，68平方米的三房户型，实际成交价约万元，首付3成即约37万元。
蓝鲸财经了解到，上述项目订房首笔仅需支付2万元，年内支付7万元（含已支付的2万），天内再支付7万元，剩余23万需在天内支付，即将37万元首付分一年3期支付。
相较下，上周末开盘的保利锦上首付门槛相对较高，但分期时间更长，88平方米的小户型售价万元，年内需付1成首付即28万元，共3成首付能够分期18个月，收楼后再还月供。
广州并非个例，一位接近保利人士透露，今年9月中旬起，保利在华南地区启用“交付后还月供”的营销方式。
在武汉，二七滨江商务区的保利天珺项目最低首付2成即可定房，首付最长能分期至年6月，最晚能够在年6月办理贷款还月供；武汉保利清能拾光年、时光印象、星河九洲等楼盘也能“交付前0月供”。
深圳坪山区的保利明月澜岸项目办理按揭时间可推迟至2年后；保利在东莞的望牛墩阅江台项目、湖南多个项目，也能够“交付前0月供”。同样，这些楼盘也采用了“首付分期”的方式。
实际上，首付分期的营销方式并不少见。
“首付分期是符合现行管理规定的，分期也有明确截止时间，一般会在3到6个月之内交齐。超过一年，说明企业对回款的需求没那么迫切。”据合硕机构首席分析师郭毅介绍，首付分期能有效降低支付门槛，尤其是在北京、上海这样改善型需求为主的城市，不少购房者都需要时间腾挪资金和购房资格。
以南沙保利时光印象为例，该楼盘约在年年底交付，若贷款85万（7成）、30年，选择等额本息方式，广州当前首套房贷利率为4.3%，推迟2年还月供，等待的两年里（24期）可暂缓还本付息超10万元。
IPG中国区首席经济学家柏文喜则认为，需要辩证看待首付分期，这一方式可能会降低房贷按揭的安全性，“首付分期客户可能负债能力较差，或者是看好后市而以极少量的首付款来短线炒房的投资客。若楼市下跌，意味着极大的按揭违约风险。”
此外，有中介向蓝鲸财经透露，暂时没有购房名额的购房人还可以先草签，等有了购房资格再网签。
收楼再还月供
“类现房销售”背后是“不差钱”
目前除保利外，仅香港置地旗下一个楼盘也有类似的“收楼再还月供”营销方式，其余开发商几乎没有卷入这场“卷王竞争”。
按照一般新房期房购买流程，购房人最早在正式网签前就会联系银行咨询贷款事项，网签后不久便开始还月供，开发商也相应回款。
“地产营销人“出品人韩乐向蓝鲸财经表示，“为了加快资金回笼，现在开发商都在缩短从拿地到开盘的时间，北京个别楼盘从拿地到开盘甚至只用了一个半月。”
“收楼再还月供”则类似于现房销售，假设新房正式交付需2年，在开盘到交付的2年里，采用此方式销售的楼盘，只能回笼首付资金。而据韩乐介绍，首付交不齐，开发商也没法算业绩。
换言之，今年年底采用首付分期方式的楼盘销售业绩并不会计入保利年的销售额中；2年后交楼再还月供，也相应拉长了回款周期。
“（交楼再还月供）对开发商回笼资金肯定没什么好处，但起码能传递出开发商有资金实力、不差钱的信息。”在韩乐看来，“现在很多客户担心交付问题，国家也倡导保交楼。如果开发商能推出‘先交首付，等房子盖好后再还月供’的方式，对购房人是有利的。”
他还认为，保利这种“类现房销售”有一定的示范作用。
“在购房人对新房都没有安全感时推出这个措施，是符合政策大方向的，对买房人是一个保障，值得鼓励和倡导。但其实很少有开发商能做到，保利也不是全国普及这种方式。”韩乐如是说。
同台对擂
保利的“卷”不会是唯一
“收楼前零月供”背后，是保利朝着“进三争一”口号“进击”。
今年，楼市整体下行，保利发展管理层则提出了“进三争一”目标，董事长刘平在4月的业绩会上表示，这基于行业和公司自身竞争力的信心。
早在今年7月，保利发展便已实现“进三”，销售额超越万科跻身排行榜第二。
中指院数据显示，前11个月，保利销售额达亿元，排名第二，超第三名万科亿元，较碧桂园则少.5亿元——与第三名的差距越来越大，与第一名的差距越来越小。
从拿地数据看，在行业整体降速的背景下，保利虽也减少拿地，但拿地金额仍然位列榜单第三，今年前11个月拿地亿元；万科拿地金额为亿元；碧桂园拿地金额仅61亿元。
不仅是保利，中海地产、华润置地等多家央国企明后年的销售增长空间也较大，均有望冲击销售榜首。
前11月，华润置地、中海地产拿地金额分别为亿元、亿元，位列行业前两名；新增货值分别为亿元、亿元。同期，拿地排行榜前十名中，民企仅滨江集团()斥资亿元拿地，位列行业第七。
“民企频繁暴雷下，央企的资金实力是最强的，保利、中海、华润这几家企业本身业绩底子厚，叠加融资成本低，在行业比较低迷的时候优势更加凸显。”韩乐表示。
柏文喜也认为，在大部分民营头部房企已经失去投资能力且基本停止拿地的情况下，明后几年的市场格局将会呈现以国央企为主占据头部方阵的情况。
过去几年，“碧万恒融”为首的民企/混合制企业以高周转的方式，占据楼市销售排行榜前列。伴随着这一轮调整，多家民企出现债务违约或资金链趋紧问题，往年的“攻势”过渡为“守势”。
保利发展之外，中海地产、华润置地、招商蛇口()等过去谨慎迈步的央国企则凭借自身资金实力，逆势奋起直追。
中海董事局主席颜建国放出“豪言”——行业竞争是一场没有终点的长跑竞赛，中海身处第一梯队，粮草充足并拥有43年的长跑经验，目标是夺取胜利。
尽管并未对外公布销售目标，华润置地管理层在中报业绩会上宣称已顺利完成上半年销售目标，并称对“全年业绩实现”持积极态度。
招商蛇口则将年销售目标定为亿元，与去年基本持平，在一众下调销售目标甚至不再披露该数据的企业中，展现了较强的自信。
业内人士认为，随着市场集中度越来越高，央国企与优质民企同台对擂，保利的“卷”大概率不会是个例，为了在销售上有足够的竞争力，其他资金实力强的开发商也会跟进。