1，适用对象
“房地产”和“基础设施”均可以作为REITs底层资产。根据年4月30日中国证监会、发改委联合发布的《关于推进REITs试点相关工作的通知》，中国REITs的底层资产目前主要来自于基础设施，暂不涉“房”。根据年6月国家发改委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，REITs试点工作主要适用行业及对象见下图。
公募REITs试点行业图（资料来源：中航证券）
2，使用场景
近年来我国持续加大在基础设施领域的投入，大量资金投入形成了庞大的基础设施优质存量资产，亟需盘活存量以支持基础设施补短板等领域的融资需求，REITs正是实现盘活存量资产的有利工具。持有基础设施资产的主体通过发行RETIs回收资金，再投资到国家倡导的新型基础设施领域，待将资产培育成熟后，又可以装入REITs，形成“投资培育资产-REITs发行回收资金-再次投资”的良性循环。
3，业务简介
REITs（RealEstateInvestmentTrusts）即不动产信托投资基金，是通过发行股票汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行不动产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
公募REITs本质是将流动性不强的不动产链接至资本市场，将更广泛的社会资本引入不动产领域，帮助基础设施持有主体盘活资产，还能构建一个投资基础设施资产退出通道，实现资本市场服务实体经济质效的提升。
年4月30日《关于推进REITs试点相关工作的通知》发布后，中航基金管理有限公司（以下简称“中航基金”）第一时间确立了REITs发展战略，组建经验丰富的基础设施REITs投资、运营专业化团队，熟悉基础设施REITs业务全流程，团队工作背景覆盖法律、银行、私募基金、审计、物流、发电等多领域，涵盖REITs整个发行和存续周期。
通过梳理和对接，发行人北京首钢环境产业有限公司（以下简称“首钢环境”）为典型重资产公司，存在资金压力较大，增量投资受到限制的痛点，通过进一步梳理，将首钢环境所持有的首钢生物质项目作为底层资产开展基础设施公募REITs发行工作，盘活了存量基础设施，解决了首钢环境融资困难。
4，操作流程
1，项目简介
中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金项目（以下简称中航首钢绿能REIT基金项目，基金代码），底层资产为首钢生物质项目，包含三个子项目，即生物质能源项目、餐厨项目、暂存场项目，位于北京市门头沟区鲁家山首钢鲁矿南区。其中生物质能源项目年1月起开始运行，垃圾处理能力为吨/日，年实际处理量超过万吨。项目设计年均发电量3.2亿度，年上网电量2.4亿度。餐厨项目设计日处理量吨。暂存场项目为生物质能源配套项目，用于暂时存储生物质能源项目产生的焚烧炉渣。
鲁家山循环产业园示意图（黄色部分为本产品底层资产）
中航首钢绿能REIT原始权益人为首钢环境，基金管理人为中航基金，资产支持专项计划管理人为中航证券。该项目6月21日在深圳证券交易所挂牌上市，准予募集份额总额为1亿份，发行价格为13.38元，实际发售基金总额13.38亿元，首钢环境及关联方作为战略投资人认购5.亿元，占发行总金额的40%，净回收资金约8亿元。首钢环境拟将回收资金全部以资本金方式投资于生物质二期及河北永清生活垃圾焚烧发电厂项目。
2，发行流程
本项目总体可分为项目立项及发行上市两个阶段。项目立项主要由原始权益人内部完成立项工作，中航基金组织财务顾问、律师、审计师等专业团队提供支持。
REITs项目操作流程
3，产品结构
发行准备阶段，该项目底层资产由原始权益人首钢环境持有，资产重组后由北京首钢基金有限公司（以下简称“首钢基金”）全资子公司北京首锝管理咨询有限责任公司（以下简称“首锝咨询”）持有。产品发行阶段，基础设施REITs通过资产支持专项计划首钢基金收购首锝咨询%股权。产品发行后，项目公司北京首钢生物质能源科技有限公司完成对首锝咨询的反向吸收合并，最终实现“公募基金+ABS+项目公司”的产品结构搭设。产品存续阶段，基金管理人中航基金将委托北京首钢生态科技有限公司作为运营管理机构，为该项目提供运营管理服务。
中航首钢绿能REIT交易结构图
4，发行结果
该项目共发行基金份额1亿份，最终发行价格为13.38元/份，发行总规模13.38亿元。投资者包括战略投资者、网下投资者和公众投资者三类。
5，项目效益
1，原始权益人收益
中航首钢绿能REIT基金项目发行人首钢环境控股项目公司于评估基准日年12月31日总资产账面价值为12.59亿元，项目募集规模13.38亿元，通过发行本项目，助力发行人盘活现有资产，提升资产估值，获得流动性溢价，促进首钢环境由重资产运营向轻资产运营模式转变，实现资源的重新高效配置，打造投资滚动发展的良性循环，形成新的商业模式和核心竞争力；能够通过产融结合，实现投、融、管、退（REITs）新模式，塑造重资产行业发展新标杆。
项目所设计的扩募机制，也可实现为企业后续同类存量项目或者其他项目持续进行增发。在不举债的情况下，可以有效降低公司资产负债率，其权益属性是公司优化资产结构、改善财务状况、降低负债的有力抓手。
2，项目社会效益
中航首钢绿能REIT基金作为公募基金，预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，与股票、债券等其他类别的金融资产相关性较低，可作为分散风险及多样化投资的工具。
该项目的成功发行丰富了资本市场金融品种，为中小投资者参与不动产市场投资提供了便捷的渠道，具有金融普惠性优势；成为投资者进行财富管理、分散化投资的新选择，使得广大投资者有机会分享国有资产保值增值收益，创造基础设施收益的低门槛投资机会。
同时，中航首钢绿能REIT基金作为权益性金融产品，通过提升股权融资比重，降低企业负债水平，增强再融资、抗风险能力。短期有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期则有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。