商业房地产是指不同于具有居住功能的住宅房地产的商业房地产。其经营形式非常多样化，包括购物中心、百货公司等，有零售、休闲娱乐、餐饮等商业用途。
商业地产有三种常见的开发模式：整体销售、只租不卖、租售结合。传统的商业地产均采用重资产经营模式，企业独立承接着从拿地到开发、运营、销售管理的整个环节，前期需要投入大量资金，成本高，回报周期长的经营模式。
企业往往需要外部筹资进行土地征用和住房建设。为了迅速筹集资金，大多数开发商会选择在商业项目完工后将商业区分割成若干部分出售，及时“止血”，收回资金，然后用房产的出售或出租所得向银行支付本金和利息。
在商业房地产业发展的初期，土地成本较低，房地产需求的增加导致房价的逐步上涨，房地产企业购买的土地也随之增加，然后将土地资源出售获取“土地分红”。
重资产经营模式的核心是土地，企业拥有土地在一定时间范围内可以变现增值，这就使企业大量进行变相的土地囤积，土地储备也成为衡量企业规模大小的主要内容。
一、商业地产企业的轻资产经营模式
随着市场经济的发展，土地价格也在不断上涨，房地产开发的成本也随之上涨。国家对房地产市场的调控政策也在不断加大，这已经影响到本已具有高度周期性的商业房地产开发商。
在这种情况下，创建了商业地产的轻资产经营模式。轻资产经营模式由麦肯锡在中国为光明乳业公司咨询时提出的。在资源投资有限的情况下，以较小的资本投入获得较大的利润回报，通过以资本为核心，运用杠杆原理，运用资产轻量化原则对其他资源进行杠杆化，以最小投入实现报表最大化的业务经营模式。
在商业地产的轻资产模式下，开发商不再负责项目的全过程，而是分析和评估投资、开发、设计、施工的哪个环节可以有大的收益率，商业地产企业可以结合自身优势，将资源集中在优势领域，发挥投资者、建设者、经营者中一个或多个管理者的作用。
商业地产中的轻资产经营模式，主要是强调知识、运营和技术的应用。品牌、专业人才、研发能力和运营能力已成为公司竞争力的核心。有了这些轻资产，公司就可以利用相关的资源，用有限的资产获得最大的收入。同时，通过扩大轻资产经营模式与运用自有资本扩张运营相比，也可以提高企业的盈利能力，促进企业更加可持续的发展。
二、重、轻资产经营模式的选择
在轻资产商业模式和重资产商业模式之间是各自独立的，但不同环境下房地产市场经营模式的选择在房地产市场中起着重要作用。房地产企业应根据自身优势和内外部环境选择经营模式。
基于上述商业模式分析，显然以资产为导向的商业模式受到外部银行信贷和土地红利的强烈影响。就情况而言，外部银行贷款需要房地产抵押，而抵押物的价值越高，房地产筹集到的资金也就越多。
同时，如果房地产开发的成本超过了抵押的成本时，就出现了不对等的局面。由此看来，只有贷资成本小于资产增加值时，企业运营重资产模式才会盈利，重资产管理模式才是企业房地产开发的理性选择。
在国家的宏观调控影响和竞争激烈的市场环境下，房地产筹资的成本已经远远超过房价的上涨，如果房地产企业还是以囤地和坚持资产占有数为主要目标，那么企业的发展将会变得越发被动。
商业模式的转变和轻资产化模式的实现为其可持续发展提供了一条路径。然而，轻资产业务模式的要求高，并不是所有公司都可以进行经营模式的切换。
只有特定的企业，结合自身、外部环境才可以选择轻资产转型，凭借轻资产的优势，投资者和专业机构或公司才能在其业务活动的增值链中进行专业分工，以实现企业的有利发展，提高企业在市场上的竞争力。
商业地产的资金投资大、回报周期漫长、占用期长和高风险的特点使其与一般房地产就可以明显地划分开，企业根据自身情况的发展和外部环境的变化选择适合其发展需要的经营模式，对提高企业的竞争力和市场占有率起着关键推动作用。
三、商业地产企业转型的动因分析
1.宏观调控影响
在市场经济条件下，国家的宏观调控政策在很大程度上决定和影响着商业地产的运营，在经济发展的背景下，房地产业作为主导产业，正逐步从繁荣走向稳定。
为确保房地产市场持续稳定，促进房地产市场有序发展，中国不断加强房地产经济结构调整。近年来，为优化住房结构，合理控制住房消费，调控房地产市场供求，在很大程度上避免和遏制投机性购房。
年至年，房地产市场共有六项调控措施：-年，亚洲爆发金融危机，房地产转向市场化，启动消费需求应对危机；-年，在高房价、房地产市场过热的背景下，为遏制这一现象，政府进行了宏观调控来调整供求关系、土地关系，银行则出台相应的信贷政策。
-年，遇上金融危机，全球经济衰退，政府为了保证民生，以防房地产市场崩盘，出台了一系列政策来改善房地产经营环境，促进房地产销售。
-自年以来，中国政府一直通过实施严格的控制指令来监管房地产行业。直到年，国家的总体控制政策已经从严格变为宽松，包括取消购买限制和放松信贷限制。
-年遭遇疫情以来，经济下滑，国家进行的一系列房改政策，落实好“房子不炒”的长效机制和央企执行的“退房令”，对房地产企业的发展仍是一项巨大的考验。
国家政策的调控会大大影响房地产行业的兴衰，对市场经济的调控也有着首当其冲的作用。在宏观调控政策的影响下，它直接影响到日常开发、项目筹资、土地征用、房地产销售等房地产环节。
在此背景下，鉴于国家宏观调控政策的变化，不利于房地产的长期发展。在目前的背景情况下，企业要实现长远发展目标，就必须积极探索转型之路。
2.行业竞争风险
年后，伴随着房地产改革的春风，房地产经济开始了黄金发展阶段。两年后，政府在干预前加大了力度，限购令的出台影响了行业的发展，迫使许多房地产公司开始进军商业地产。各种不知名的公司也加入了该行业，使该行业的竞争力日益增强。
一方面，传统的商业地产行业逐渐面临着粗放式发展、布局规划不当、长期市场竞争力不足的问题。另一方面，互联网技术的发展刺激了电子商务的产生和发展，突破了时间和空间的限制，降低了存储成本，以苏宁为代表的大型电子商务公司的崛起开始改变消费者的购买习惯，越来越多的人对网上购物感兴趣。
随着移动互联网的发展，这一趋势更加明显。依赖实体业务的商业房地产受到影响，租金收入受到影响，竞争风险增加。
四、财务风险较高
1.筹资风险
商业地产比其他房地产对资金的要求更为突出。商场、主题商场、特色商业区都需要投入大量资金，三年左右的过渡期使得商业地产更离不开资金的支持，资金需求尤为迫切。
任何一家企业想占据市场的主导地位，横向比较下还需拥有优秀的筹资能力。自筹资金是商业地产最主要的筹资来源，从特定筹资来源的角度来看，主要有以下三种来源。
一种是企业自有资本储备，另一种是商业银行贷款，第三种是预售和销售回款。其中，商业贷款占一半的比例，企业自有的资金勉强可以用来购买土地，而预售销售的回款对企业来说至关重要，决定了企业的经营存亡。加上商业地产项目投资回报长，项目开发到成熟盈利至少需要10年的成长期，就带来了较高的筹资风险。
2.投资风险
一般来说，商业用地利润率远高于住宅地产，让较多的房地产企业进入商业地产行业。商业地产的选址、开发、经营和客户管理表明，商业地产是一个复杂的、难以预测的行业。
中国房地产行业的房地产景气指数呈现出较强的波动性，表明未来中国房地产市场将存在很大的不确定性，这将对其运营和发展产生一定的压力。经过二十多年的发展，房地产业也出现了一个转折点，从目前的供需失衡走向供需平衡。在这样的背景下，中国房地产市场的稳步上升已经成为过去。
而且，我国商业地产缺乏专业的团队和人才。他们大多是来自住宅地产的开发商。因此，开发商没有商业地产项目的规划和运营经验，也没有掌握整个市场的信息。
因此，商业地产项目吸引力不强，不能满足客户的个性化需求。同时，雷同的营销模式、雷同的规划设计导致商业地产出现了大面积的空置情况。
以历年累计新开工面积与历年累计销售面积之差来构建更广义的地产库存指标，我们发现，年底全国商品房广义库存超过70亿平方米，库存增速较年有所走低，但仍高于年~年的增速水平。
这导致商业地产的库存面积大幅度增加，出现了大量“空房”现象，商业地产库存积压，已经严重影响企业资金扭转。同时在地产库存较高、内外部筹资受限的情况下，房地产企业拿地意愿并不积极，由于结构的不合理，房地产的同质化投资使行业失去吸引力。
结语
与住宅地产不同，商业地产不是通过直接出售住宅就可以直接获得利润，而是需要通过经营来实现增值，这是因为商业地产追求的不是项目的现值，而是未来价值，是一项长远持续的经营活动。
商业地产管理者在进行商业规划的时候，需要进行详细的规划、定位和选址，并采取多种措施降低运营成本，实现建成后的增值。
由于缺乏专业的商业地产团队和人员，开发商为了追求眼前利益，缺乏合理的使用规划，导致后期资金不足，造成无法及时收回租金、成本高、效益差等一系列经营风险等等，商业地产企业有必要改变传统模式，保证资金均衡，向轻资产经营转型。
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