企业各类型各行业税负及其合理减免税办法
----企业各行业各类税种税负合理避免（12）
企业房产税减免税负的66个办法
第一章房产税税负筹划
1.1房产税。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
（1）按房产余值计征的，年税率为1.2%；
（2）按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。
1.2征收范围限于城镇的经营性房屋；对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。房屋出典（典当）不同于出租，而应按房产余值计算缴纳。
（1）从价计征为房产原值一次减去10%-30%后的余值年税率1.2%。
（2）从租计征的，以房产租金收入为计税依据的年税率为12%。
1.3与企业和个人有关的房产税减免
1、损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税；
2、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应说明；
3、在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位减收的次月起，照章纳税；
4、为鼓励地下人防设施，暂不征收房产税；
5、个人所有非营业用的房产免征房产税。
第二章房产税收受筹划的避税思路
税收筹划对个人、企业和国家都具有重要的作用。对个人而言则是颗颗稻谷都归仓。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。
2.1税法弹性
税法弹性基本概念：税法弹性主要是指税法具有伸缩性，会随着组织构架、商业模型、业务模式的变化而变化。
1.税法选择。同一经济业务可以适用不同的税收政策。比如，混合销售、兼营行为就存在税收适用的弹性问题。
2.税法空白。税法中对一些涉税业务没有明确规定，或没有规定的情形。
3.税法漏洞。所有导致丧失有效性或导致经济活动低效率的税收条款，都可称之为税法漏洞。税法漏洞实际上是国家在制定税收政策制定过程中出现的税法规定不完善的地方，如企业通过挂靠教育部门、医疗机构、残疾人福利企业，以降低税收负担。
2.2规避平台
规避平台基本概念：税法中的临界点被称为规避平台。量变导致质变，临界点是量变和质变的分界线。税法中的临界点主要包括时间临界点、优惠临界点、税基临界点和税率临界点。
1.时间临界点。如税法规定：出借的包装物押金，凡是超过一年没有收回包装物的，不论押金是否退还，一律按照所包装产品的税率计算缴纳增值税。所以，企业出借的包装物要注意及时收回，否则会有增加税收负担的风险。
2.优惠临界点。如辞退员工的补偿，按上年3倍平均工资补偿的部分不征收个人所得税，企业可以在税前扣除。
3.税基临界点。如税法规定的免征额、起征点、扣除限额。
4.税率临界点。如个人所得税的七级超额累进税率。
2.3定价技巧
利用定价的方式实现税收筹划。在现实生活中，价格变化和税收是相互作用的，首先，价格是计算税收的基础，税收会随着价格的变化而；其次，税收会反作用与价格，即当货物、服务的税负增加时，其价格会随之变化。所以，利用定价技巧进行税收筹划要把握价格和税收之间的关系。
1.税负转嫁。税收都可以通过价格转嫁，尤其是流转税。当雪球价格弹性很小时，更容易实现税负转嫁。企业所得税是直接税，较难进行税负转嫁。
2.价格拆分。商品、劳务、技术、服务价格的表现形式与弹性有大的差异性。需求价格弹性也不同，可以利用价格拆分的方法进行税收筹划。
3.转让定价。关联企业之间为了实现整体税收利益最大化，在商品、劳务交易、销售服务中会控制价格，采用转让定价策略，定价或高或低，与正常市场价格有所偏差，从而采用转移利润、抵扣税款等手段获取一定的税收利益。
2.4组织结构
不同的组织架构，适用不同的税收政策。组织架构影响着企业边界以及企业内部组织关系，进而对税收产生影响。
1.子公司和分公司的权衡。子公司独立纳税，但法律风险小。不具有独立法人资格的分支机构不独立缴纳企业所得税，而是和总部汇总缴纳，具体征管办法为：统一预算、分级管理、就地预交、汇总清算、财政调库。所以企业可以先建立分支机构对外扩张，等盈利后变更为子公司。
2.居民企业与非居民企业（或企业和个人）的差异。居民企业按照25%的税率缴纳所得税，而不在中国境内设立机构场所的非居民企业，以及虽然设立机构场所但所获得的收入与该机构场所没有关系的非居民企业，按照20%的税率缴纳所得税（实际减半征收，即按照10%的税率）。
3.多层控股构架。建立投资关系时，一般个人投资者常采用多层控股构架。其主要的考虑是，能够实现法人企业间接控股，从而规避被投资企业给个人投资者分红须缴纳的个人所得税税负。而被投资企业分配红利给法人企业时，可以免征企业所得税。
2.5两点一线。
两点之间直线距离最短的原理，在某些情况下同样适用于税收筹划，即通过减少流转环节来减轻流转税。这一筹划方法一般是针对流转税，因为流转税一般按照流转额或销售额计税，有一道交易（流通）环节就要征收一道税。
2.6化整为零
化整为零是筹划法是指在合理合法的情况下，使大额所得或财产分割为多份小额所得或财产，从而降低税收负担，一般多适用于累进税率。主要实现方式是合理地将收入拆分为多项收入，或者将以此收入分解为多次收入，这样做可以降低适用税率，增加费用扣除次数，从而起到减轻税负的目的。
2.7捆绑销售
捆绑销售是指把两种或两种以上独立纳税或适用税率不同的商品，通过巧妙的方式捆绑组合在一起销售，使其总体税负下降的销售模式。“捆绑销售”是建立在购物基础上的市场等价交换活动的一部分。
1.买一赠一。属于捆绑销售模式，在销售活动中运用“买一赠一”代替商业捐赠行为，能够合理控制税负。如买西服送领带、销售房屋赠送精装修等。
2.加量不加价。是一种有效的促销方式。其操作要点是：在销售商品时，增加每一包装中的商品数量，而销售总价不提高，相当于商品打折销售，但可以起到打折销售不能实现的促销效果。同时，还可以加快存货周转速度，提高存货周转率，增加税前扣除项目金额，降低企业所得税负担。
2.8费用移位。
费用移位是指改变费用的支付期间或者改变费用的支付主体。通过费用移位，可以改变费用的确认，从而影响企业的利润和税金。其中费用通常指的是财务费用、销售费用和费用。
1.费用期间的移位。利用利润表中费用项目的期间移位，控制费用发生的期间。有些费用可以适当提前或拖后，不会对经营业务产生重大影响。这是盈余管理的基本方法之一，因为没有改变最基本的会计收益情况，其合理性、合规性得到认可。
2.费用主体的移位。改变利润的比较巧妙的会计方法，能够实现会计主体之间的收益均衡，实现公司之间横向的利润转移效果。能够调节费用扣除额，调控利润归属，调整纳税额。
第三章房产税避税的具体方法
3.1房产税的税务筹划方法
（1）场地和厂房分开租赁的税务筹划
企业租赁大都涉及房屋租赁，例如出租车间、厂房、宾馆、门面房等，根据规定，要按租金收入的12%缴纳房产税。但往往企业出租的不仅是房屋设施自身，还有场地、附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，税法对这些场地以及设施并不征收房产税。如果把这些场地和设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，这些场地和设施也要缴纳房产税，从而增加了企业的税负。
（2）出资方式改为出租方式进行税务筹划
筹办一个公司初期，就要约定股东以现金出资、设备、房产、或无形资产出资。若是以房产出资，房产变成了公司的资产后，需要缴纳房产税。如果是租赁，既不需要缴纳房产税，租金又可以在税前扣除。
（3）将出租方式变为仓储服务进行税务筹划
房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%-30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。由于房产税有两种计税方法，不同方法计算的结果必然有差异，也必然会导致应纳税额的不同，这就有了筹划的空间。企业可以根据实际情况选择计征方式，通过比较两种方式税负的大小，选择税负低的计征方式。
（4）减少出租业务比例进行税务筹划
专门从事房屋租赁的公司，既出租房屋也负责为出租房屋提供物业管理服务。因此，利用物业管理合同规避房产税的现象比较普遍。
出租人可以通过提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格来达到少交房产税的目的。但出租房一般应有从事物业管理服务的经营范围，且确实在出租房屋的同时也在提供物业管理服务。
（5）利用房屋转租税务筹划
“先出租，再转租”，利用商管公司充当“二房东”。由于转租方不是房屋产权所有人，转租方转租房屋时，只要按转租价款缴增值税，不需要缴纳房产税。利用转租进行租赁房产税筹划。出租人可以成立一个资产管理公司，将拟出租的房产先以较低的价格出租给该资产管理公司（不能过于偏低，属于正常合理波动范围）。由该资产管理公司统一按市场价格转租房产。转租仍需要全额缴纳增值税，但可以抵扣承租人的租金进项税。
A、通过转租方式降低计税基础。
转租公司以低租承租，高租金转租租户，房产税的计税以房主租金为准。
B、将自用性质转为租赁性质。
公司自用房产要按价值计算缴纳房产税。将房屋低租租赁给子公司，计税基数降低，达到降低缴纳房产税。
C、合同免租期条款。
免租期企业要按价值余额缴税，租期则按租金计税，合同中不存在免租期的租金相同，房主就不用缴税，租户的租金并没有增加，达到减税目的。
D、拆分房租金额。
房租金额通过拆分为服务费+房租来分别开具发票，达到减税基目的。
3.2购房者常用的5大避税手段-5
1、采取以租代售
“以租代售”，就是卖家将尚未出售的空置房进行出租，并与承租人签订租赁合同，待房子达到满五唯一的条件后，承租人即可购买所承租的房屋，卖家即以租房时的价格卖给承租人，而承租人在租房合同期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待承租人付清所有房款后，便获得该房的全部房产权。由于这种操作需要花费时间，在此期间，购房者无法保证卖家不后悔，或者把房子抵押出去。
2、真买卖假赠与
由于赠与房产时，交易双方只需支付公证费、印花税、少量的房产税，然后交易双方持相关手续办理过户，而私下里卖方收取买家的房款。虽然通过赠与的方式可以节省不少税金，但假赠与交易可涉嫌非法逃税，存在交易风险。
3、借他人名买房
借名买房是说出于某些原因，出资买房的人和实际房屋的产权所有人不同的情况。由于现在购买房子受到政策的限制比较多，有的人可能没有在当地的购房资格，或是自己买房不太划算的情况，就会借他人的名义买房。因此，购房的《代持购房协议》和付款账户一定要做好功课，才可避免对方不认账。
4、假离婚买首套
随着楼市调控的不断升级，相较于首套房，现在买二套房的难度可是更高了，从首付比例的提高，到房贷利率的上调，再到交易税费的增加，无疑不是让购房者打消买二套房的想法。但是，“上有政策，下有对策”，有些家庭就想着采取假离婚的方式来再买一套房子，只是，一旦假戏真做了，后果很严重。
5、签订阴阳合同
“阴阳合同”通常出现在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。这样可以降低房屋成交价，从而达到少缴税的目的，但也涉嫌“牢狱之灾”。
3.3企业资产配置达到减税
1、合理选择厂址
根据法律规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村不属于征收范围。企业在组建选址在农村建立厂房不仅可以避免缴纳房产税，还可以节省土地购置费，而且不缴纳城镇土地使用税。
2、合理划分房产和其他固定资产
房产税依照房产余值计算缴纳的。（1）只有厂房缴纳房产税，设施、设备部分可免交房产税，将厂房及设施、设备分别形成固定资产，达到节税目的。
（2）自用房产应紧密围绕房产原值的会计核算进行，只要把未纳入房产税征税范围的围墙、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、地窖、池、窑、罐等建筑单独记账的同时，将房屋的价值转移入其他设施中，就可节省缴纳房产税。
3.区分房屋和非房屋，正确核算房屋原值或租金分离
税法还规定了征税以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
（1）出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的，比如出租人即出租房屋也出租场地，即出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。
（2）房屋价值在场地上的转移，或剩余价值的处理，确定房屋价值的大小是关键，价值小而节税，达到节税目的。
4、巧用从价计征与从租计征
房产税有从价计征与从租计征两种方式，这两种方式适用不同的计税依据和税率。（1）从价计征按房产原值一次减除10%~30%后的余值为计税依据，税率1.2%；（2）从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12%。两种计征方式的差异，为纳税筹划提供了空间。
5、房产税的税收优惠
（1）闲置房产的好坏是企业自己能办到的。因此，损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税；
（2）企业作为纳税人，因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应说明；
（3）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位减收的次月起，照章纳税；
（4）为鼓励地下人防设施，暂不征收房产税；地下室可以做超市，也可以做仓库，也可以做装配车间，也可以做停车场等，会计计价时与房屋分开。
（5）个人所有非营业用的房产免征房产税，企业可以租赁使用。
6、企业的房产出资，不如租入房产
创业公司，约定有的股东以现金出资，有的股东以实物，包括设备、房产出资，有的股东以无形资产出资，很快公司办起来了。到纳税时，股东们会发现，接受房产出资还不如租入房产使用。究其原因，公司的房产需要缴纳房产税，如果是租赁，既不需要缴纳房产税，租金又可以在税前扣除。
7、出租变为仓储
《变租赁合同》为《仓储货物合同》。闲置库房用于货物寄存企业存放商品，税收负担将大幅下降。租赁只要提供空库房，存放商品的安全由货物寄存企业自行负责；仓储则需仓库持有企业对存放商品负责，如果发生失窃、霉烂，仓库持有企业都得赔偿。为此，仓库持有企业必须配有专门的仓储人员，添置有关的设备设施，从而相应增加人员工资和经费开支。但这些开支远远不能和节税数额相比，扣除这些开支后，房屋租赁要按租金收入的12％缴纳房产税，仓储保管则是按房产余值的1.2％缴纳房产税，仓库持有企业还会取得较可观的收益。
8、场地和厂房分开租赁的税务筹划
企业租赁大都涉及房屋租赁，例如出租车间、厂房、宾馆、门面房等，根据规定，要按租金收入的12%缴纳房产税。但往往企业出租的不仅是房屋设施自身，还有场地、附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，税法对这些场地以及设施并不征收房产税。如果把这些场地和设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，场地和设施要缴纳房产税，增加了企业税负。
9、设备和厂房分开出租
出租闲置厂房时，将厂房和设备同时出租，（1）《租赁合同》变为两个《租赁厂房合同》、《租赁设备合同》。（2）租金往设备上偏移。因为，设备出租不涉及房产税，达到节税目的。
10、合理划分租房和租赁服务的租金占比
专门从事房屋租赁的公司，他们既出租房屋也负责为出租房屋提供租赁管理服务。因此，利用《租赁服务合同》规避房产税的现象比较普遍。
（1）物业租赁的一般纳税人适用9%的税率，选择简易计税方法的适用5%的征收率；租赁服务业务的一般纳税人适用税率为6%，小规模纳税人为3%，而且不受房产税。租赁服务业务也叫综合服务费。分解的综合服务费应当控制在合理范围内，不宜过高，建议将综合服务费控制在原租金20%-40%左右，应符合当地市场行情。综合服务费可设定为正常物业管理费，以及商业营销活动策划、商业广告发行等商业运营管理费。
（2）出租人可以通过提高租赁服务的收费，降低房屋租赁的价格来达到少交房产税的目的。但出租房一般应有从事租赁管理服务的经营范围，且确实在出租房屋的同时也在提供租赁管理服务。
11、常见租赁房产业务的税收筹划要点
（1）房屋租金进行拆解(物业费、租金或者场地租赁、房屋租赁)，物业费比例超过50%，还可以享受增值税加计抵减的税收政策。
（2）房屋分割出租(墙面、屋顶、电梯分割出租)，墙面、屋顶、电梯的租金不缴纳房产税。
（3）改扩建抵租金，不增加房产原值。经营性租赁由承租人承担有关装修费用，作为承租人的“长期待摊费用”在不少于三年的期限内分期摊销。
（4）从价计征和从租计征的相互转化。通过计算所缴纳税负的对比，选择税负较轻者。从租计征转化为了从价计征，减少了房产税。同时，增值税的税率也由9%将为了6%。(另外，还可以利用免租期实现转化为从价计征。
（5）减值的房产转化为公允价值计量。有意拆除闲置设施，或改变房屋的使用功能，其价值就可以重新开始估价。房屋的估价标准是公允价值的确认，即将房产对外投资成立新公司或者投资于关联方。根据《企业会计制度》的规定:”投资者投入的固定资产,按投资各方确认的价值,作为入账价值。”
12、企业涉足房产业务的税收筹划要点
（1）收未收房款，冲抵应付未付费用
有的房地产开发公司采取以商品房部分价款（应收未收）交换广告服务（应付未付）的方式，进行收支冲抵，并不据实列入收入（支出）项目进行核算，计算申报相关税费，导致少交增值税及附加和企业所得税（增值税正式废除前）。
（2）隐瞒临时出租房产收入
有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入。待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产增值税及相关税金。
（3）收到预售房产款记入其他应付款
有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款，而是记入其他应付款。更有甚者，收到款项不入账，而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交增值税及附加和企业所得税（增值税正式废除前）。
（4）以合作建房之名掩盖房产开发之实
有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义（未列出）缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售，故意将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装增值税，偷逃销售不动产环节的增值税及附加和企业所得税（增值税正式废除前）。
（5）费用冲抵收入或购房款
有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款，支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交增值税及附加和企业所得税（增值税正式废除前）。
13、充分利用国家税收政策
（1）内部工程回避工程结算
现行税法规定：单位所属独立核算的内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概（预）算，满足前述规定，恰当地造成适用不予征税的条件，是开展相关节税筹划的关键。
（2）以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费
工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。若承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3％的税率；否则，适用服务业5％的税率。因此，以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，可以收到节税效果。前提是，从事工程居间介绍的公司本身具有工程承包资质，并在转、分包过程中不违反相关法律限制。
（3）增值税和所得税进行筹划，依靠税收优惠政策进行节税筹划。比如，房地产企业或者公司将注册地址迁入工业园，享受财政返税奖励扶持，减轻企业在经营管理过程中的税负。
14、通过合理选择会计处理方法进行税收筹划
（1）营业费用筹划
作为房地产开发企业，各年度广告费支出是笔庞大的费用项目。广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的15％内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一筹划，费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出15％扣除比例不得税前扣除，而子公司不足15％的情况。针对这一情况，可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不足15％的子公司承担。
（2）财务费用筹划
如果一家房地产开发公司同时开发几个房地产项目，其中一个项目准备转让，企业所需部分资金以该项目向银行贷款，在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同类贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税税负过高，企业考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。
（3）开发商品房与出租商品房筹划
有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因，房屋用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品房转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入成本，使企业库存成本接近实际本，同时增加成本，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。
（4）管理费用筹划
企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费（按销售收入一定比例税前扣除）以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平，够减轻企业的所得税负担。
15、通过周密项目投资筹划进行税收筹划
企业实施投资前应对整个项目的可行性包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素进行筹划。在方案的收入、成本相同时，税负可能成为方案是否被采用的决定性因素。一块地是与他人合作建房还是转让或自行开发，其所缴纳的税收差异极大，企业最终应选择最优方案进行投资。
16、其他的筹划方法
（1）合理分解租金收入
房地产开发企业应合理地分解租金收入。如果房地产开发企业没有将开发的房产卖出，而是用于出租，国家规定，其资金收入应当缴纳增值税和房产税，其房产税适用税率是租金收入的12％。如果企业把租金收入分解：房屋、设备、场地、绿化、综合管理服务等，则意味着房产税的降低。因此，合理分解租金收入是房地产企业进行纳税筹划的一种方法。
（2）变房地产销售业务为代建行为
变房地产销售业务为代建行为，房地产开发公司直接向客户收取代建费，其收取的代建费只需要缴纳增值税，节省房产税，有盈余缴纳企业所得税。如果不是代建行为，而是直接的房地产开发和销售行为，就需要按照法律规定缴纳增值税和相关税。但是，代建行为有一些必备条件，如基本建设单位应向房地产开发公司提交有关立项的计划、建议书、规划图纸等；另一方面，房地产开发公司不垫付任何资金，同时只向委托单位收取代建费，开取服务业发票。
（3）变房屋出租为承包业务
变房屋出租为承包业务。主要针对房屋建造时间长、地段好、租金高的房产的纳税筹划。如果企业出租房屋，则既要缴纳增值税，又要缴纳房产税，但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去，则会减少缴纳的税额。承包方与房屋所有权企业达成承包协议，由承包人定期向房产所有者缴纳一定的管理费，企业可以依据房屋出租的租金来作为收取承包费的标准。
（4）在建项目整体转让的纳税筹划
在房地产经营活动中，房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择。由于资金、公司计划等因素，企业将在建项目转让给其他房地产开发企业，其转让的内容和方式有很多的选择，减少增值税、房产税。
（5）分解商品房销售价格
房地产开发公司可以适当地分解商品房的销售价格：房屋价格、广告推广、业务咨询、物业服务、设备、停车位、装修、其他设施等，以此来进行纳税筹划。如果企业开发房地产、销售商品房价格不分解，则意味着企业既要缴纳增值税，又要缴纳土地增值税、企业所得税和房产税。
第四章税务筹划要点及其风险规避
房屋出租税务筹划中，出租人可以通过提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格来达到少交房产税的目的。但是，出租房一般应有从事物业管理服务的经营范围，确实在出租房屋也在提供物业管理服务。
合理地利用物业管理服务收费来筹划出租房产税是合理的，关键是这种方法在实际中往往被出租人滥用，导致恶意避税行为的风险：
1、税务机关可能存在的最低租金计税标准是筹划的一个障碍。
2、一般正规的公司提供物业管理服务的收费，是一定要取得物价部门的收费许可的，价格也是要审批的。因此，出租方刻意抬高物业管理服务价格，不仅得不到税务机关认可，由于不按收费许可证收费而受到物价部门的处罚。
3、如果出租方纯粹从逃避房产税的角度处罚，没有提供物业管理服务而和承租方签订房屋租赁合同和物业管理服务合同的，在发生纠纷时可能会吃亏。实务中就有这么一个案例，某出租方没有提供物业管理服务，而和出租方签订了物业管理服务和房屋租赁合同，但到期承租方由于经营不善无法支付房租，出租方将其告到法院，承租方以出租房未提供物业管理服务为由，拒绝支付物业管理服务费。
4、利用转租筹划租赁房产税由于转租方不是房屋产权所有人，因此，转租方转租房屋时，只要按转租价款缴纳增值税，不需要缴纳房产税。
利用转租进行租赁房产税筹划，就和烟酒生产企业通过成立销售公司筹划消费税的案例相似。出租人成立一个资产管理公司，将拟出租的房产先以较低的价格假设出租给该资产管理公司，由该资产管理公司统一按市场价格假设出租房产。转租烟酒销售的增值税一样差额征税，转租仍需要全额缴纳增值税。
由于出租房和资产管理公司是关联企业，二者之间的出租行为是关联交易，肯定要受到税务机关的房屋出租最低租金计税价格的制约，即使当地税务机关没有这个标准，税务机关肯定也要进行相应调整，即租金发生变化，这种方案就不一定会成功，还会带来了很大的不确定性风险。但是，出租人是准备对拟出租房屋进行翻新、装修改造后重新出租的话，出租人先将未改造的房屋先出租给资产管理公司；然后由资产管理公司对租入的房产进行装修改造后再转租，这种方案避税是比较合理合法的，筹划风险很低。